Közreadjuk

az APEH Ingatlanadó-kalkulátora  civil szakmai kontrolljaként  - egyenlőre teszt üzemmódban  -  Irányár-kalkulátorunkat Budapestre.  Az Irányár-kalkulátor egy más - statisztikai - nézőpontból mutat rá a lakóingatlan piacra egyben az APEH Ingatlanadó-kalkulátora hibáira a budapesti négyzetméterárak vonatkozásában.

Ellenőrizze a lakóingatlana piaci árát kalkulátorunkkal, az eladók kínálati árainak tükrében! Ha úgy látja adóköteles és kockázatos az adóbevallása, forduljon szakemberhez. 

Lakóingatlan értékelési 1x1

Egy-egy lakóingatlan piaci forgalmi értékének megállapítása öt lépésben:

1. Alapérték (helyérték) meghatározása statisztikai alapon.

A köznyelvben a négyzetméterár, mely a piaci adás-vétel során az eladó által közölt irányár / alapterület. Ha a vevő elfogadja ez lesz a vételár / alapterület. Ha nem, akkor a tranzakció során közös megegyezéssel megállapított vételár / alapterület a négyzetméter ár. . A négyzetméterárat Ft/m2-ban szokás megadni. Ennek megállapításában ad piaci információt az Irányár-kalkulátor azzal, hogy Budapesten a 160 irányítószám körzetre meghatározza a piaci kínálatok mérése alapján a minimális, átlagos, maximális értékeket statisztikai alapon. Figyelem! A kalkulátor az eladók által nyilvánosan közölt kínálati ajánlatok gyűjteményéből (adatbázis) levágja az alsó és a felső 10 %-ot.

Az alapérték számításra előírás a jelzáloghitelezés során a fedezeti érték megállapításánál van előírás PM rendelet formájában, mely csak ezen ügyletek kapcsán kötelező. Ezen eljárás során az alapérték úgynevezett összehasonlító alapon történik. Az egyes pénzintézetek és bankok a jelzáloghitelezés 2001. évi hazai beindulása óta saját szabályzatot illetve protokollokat alakítottak ki. Az értékelő szakembereknek ezen protokollok alapján kell eljárni, ugyanis csak így fogadják el a pénzintézetek és bankok ( ki-ki a sajátját) az értékelést. Itt a banok a hitelezőik érdekeinek védelmére hivatkozva rendszeresen visszaélnek ( avagy élnek?) potenciális helyzetükkel, miszerint ők döntenek, adnak-e hitelt avagy sem.

Az ingatlanértékelés nem öncélú. Mindig valamilyen célból valakiknek készül. Ha az érdekelt felek (piacon az eladó és a vevő) megegyeznek, akkor a konkrét lakóingatlannak ez tekinthető a piaci értékének. Ez ügyben régebben az Illetékhivatal ma az APEH beavatkozik, ugyanis az ingatlanok adásvételére is rak adót az állam, illeték néven. A törvényhozás megadta a jogot az Illetékhivatalnak, ma az APEH-nak hogy „felülbírálja” az illeték kiszabás alapját, azaz a vételárat.

Ma az ingatlanadó kapcsán a lakóingatlanokra kivetett adó alapjának dolgában, azaz a lakóingatlan 2010. január 1.-i állapotában megállapítható – Vagyonadó törvény szerinti - számított  érték dolgában a törvény önbevallást ír elő, ez azt jelent hogy jogi felelősséggel a tulajdonosnak kell azt bevallani.

Ez nem egy skandallum – ahogy a médiában azt beállítják -  hiszen a piacon is az eladó közli általában az irányárat, aztán megegyeznek a vevővel. (Gyereknemzéshez sem kérjük ki mások tanácsát, holott egy embernél bonyolultabb és értékesebb valami kevés van e világban, ha van egyáltalán. J ) A Vagyonadó törvény közöl egy számítási eljárást. Melynek a  végeredménye piaci szakmai szemmel úgy rossz, ahogy van. Az alapvető hiba, az alapérték megállapításban van. Nem piacos, azaz szakmai nézőpontból harmatgyenge a szempontrendszer is, elég összehasonlítani a PM rendelet szempontrendszerével.  Az ingatlanszakma ezt a metodikát egységesen nem fogadja el - ezt a médiában szakmai szervezetek és szakemberek sora hangoztatta már eddig is -  durván elnagyoltnak, szakmaiatlannak tartja és ezt bizonyítani is tudja.

Ezt tudja ma már a Pénzügyi Kormányzat is, ezért a Pénzügyminisztérium kezdeményezésére a Kormány utasította rendeletben az APEH-et hogy készítsen APEH Ingatlanadó-kalkulátort, amelyben adatbázisként az illeték kiszabás során összegyűlt adatbázisát használja.

2009. október 29-én adta ki a rendeletet a miniszterelnök , hogy Novemberre vagy legkésőbb Decemberre csinálja meg az APEH az értékbecslő rendszerét.  Az APEH-nek ingatlanszakmai  szervezetek segítséget kínáltak fel, ám az nem élt vele. Most a szakmai szervezetek is kajánul egyben szorongva  nézik hogy gabalyodik bele az APEH - mint majom a házicérnába -  mikor jó ha két hónapot kapott olyan feladatra, amit mások évekig fejlesztenek.  Tragikomikus hungaricum. Borítékolható hogy a „végeredmény” sem fogja megállni a bíróság előtt a helyét!

2. Módosító tényezők meghatározása.

Az alapérték – bárhogy kerül meghatározásra – egy-egy konkrét környezetben uralkodó négyzetméterárat jelöl. Statisztikai meghatározás során ez egyértelmű, mert mindig azonosított egységre (Utca, utcacsoport, irányítószám körzet, kerület, település) vonatkoztatott. Az úgynevezett összehasonlító módszernél ez már nem egyértelmű és többek között ez egyik felülete a vitáknak, illetve akadálya a megegyezésnek. A már hivatkozott a jelzáloghitelezésre vonatkozó PM rendelet szempontrendszert sorol fel. Ami szintén vitatható, éppen a jelentős szubjektív, azaz nem számszerűsített tényező miatt. Ezért nem egyezhet például két független szakértő szakvéleménye még ezer forintra sem.  

Egyébiránt ugyanezt tette a Luxusadó rendelet is és a jelenlegi Vagyonadó Törvény is. Utóbbi számszerűsített szempontrendszert jelölt meg, ami szintén vitatható.

A módosító tényezők dolgában is a lényeg, hogy az érintett felek mely szempontrendszert fogadják el, avagy fogadnak el.

3. Hiteles alapterület megállapítása, helyszíni szemle a módosító tényezők pontosítására

A lakóingatlan alapterületét négyzetméterben adjuk meg. Miután minden ingatlan-értéket számszerűen adunk meg és a végeredmény az alapterület x alapérték x módosító tényezők szorzata, az alapterület kérdése messze nem mellékes. Lakóingatlanok esetében szintén nem lényegtelen kérdés a számítás során alkalmazott alapterület mibenléte. A piacon általában a nettó alapterületet, azaz hasznos alapterületet szoktak érteni a főépületre és a melléképületekre is egyaránt. A statisztikákban az eladói ajánlatok során azt az értéket vesszük alapterületnek, amit a hirdető megjelöl. Az többnyire az az érték amivel a lakást vették, avagy amivel az építés során engedélyeztették.

Hivatalos forgalmi értékbecsléskor, ingatlanvagyon-értékeléskor a szakmai protokolloknak megfelelően járnak el az értékelők. Ilyen esetben bejönnek módosító tényezők is, teraszok, loggiák, erkélyek, tetőtéri területek vonatkozásában. Más tehát egy eladó és más egy szakember által megállapított alapterület. Adózásnál adott esetben ez határátlépést is jelenthet! Az adóküszöbnél - határértéknél (úgymint 30 millió Ft első, 15 millió Ft második ingatlan) szakember igénybevétele mindenképpen ajánlatos a későbbi viták – avagy büntetések – elkerülése érdekében.

4. A piaci forgalmi érték, a vagyonérték számítása

A forgalmi érték, avagy vagyonérték számítása ingatlanoknál már egyszerű dolog, ha rendelkezésre állnak a szükséges adatok és információk, azaz

- hiteles (az érintett felek által elfogadott) alapterület ( m2)

- hiteles (az érintett felek által elfogadott)  alapérték (eFt)

- hiteles (az érintett felek által elfogadott)  értékmódosító szempontrendszer.

Ekkor ugyanis csak egy szorzás, azaz

Forgalmi érték (vagyonérték, adóalap) = A lakóingatlan alapterülete (m2) * A lakóingatlan fekvése szerinti négyzetméterár, azaz az alapérték(eFt/m2) *  Értékmódosító tényezők

Mindez természetesen írásban, dokumentáltan. (Nem jól értesült bemondásra.)

5. Megegyezés, Hitelesítés

Az ingatlanadó – de már előtte a Luxusadó – körülötti politikai vitáknak a médiában nem csak kára, hanem haszna is volt. A köztudatba legalább bekerült az ingatlanértékelés csínja-bínja és a heves viták éppen arra mutattak rá – már aki észrevette – hogy az ingatlanok értékelése, ezen belül a lakóingatlanok értékelés területén milyen lényeges kérdés a megegyezés, illetve a hitelesítés.

A köztudatban jelenleg hatalmas a bizonytalanság. Ez nem véletlen. Magában az ingatlanszakmában, ezen belül az ingatlanvagyon-értékelés szakterületén sincs egy egységes konvenció. Az értékelési metodikákat (eljárásokat) ez idáig nem sikerült kis hazánkban egységesíteni. Nincs általánosan elfogadott úgynevezett magyar módszer. Pedig nagy szükség lenne rá, éppen az ingatlanadó, na és a helyi építményadók miatt is, amely meg a helyi önkormányzatok garázdálkodási területe.

Következik: Mit tehet az ember, ha ingatlanadó köteles?